目前來(lái)看(kàn)，中國(guó)經濟、中國(guó)房(fán₩≠™g)地(dì)産與中國(guó)人(rén)的(de)财富都(dō™÷∞•u)面臨前所未有(yǒu)的(de)大(dà)環境。
無論是(shì)機(jī)遇還(hái)是(shì)挑戰，我們又(yòu)到(dào)了(le)★×✔一(yī)個(gè)重要(yào)的(de)窗(chuāng)口期ε₩÷——2022年(nián)，或将是(shì)未來(lá₽ε'i)财富分(fēn)化(huà)的(de)一(yī)個(g♥β✘≈è)裡(lǐ)程碑！
①、樓市(shì)新周是(shì)否已重啓？
2022，特殊的(de)曆史時(shí)刻，人(rén)們的(de)置業(yè™≥<)觀普遍被改變：內(nèi)外(wài)部因素疊加，在過去(qù)一(yī)兩年(nián)時(shíβ☆♣)間(jiān)內(nèi)，重創了(le)部分(fēn)行(xíng)業(yè)，而房(fáng£♠₽✔)地(dì)産業(yè)也(yě)是(shì)受影(yǐng)響較大(dà)的¥&≠★(de)行(xíng)業(yè)之一(yī)。疫情徹底改變了(le)人(rén)們的(de)生(shēng)命觀、↔•生(shēng)活觀和(hé)價值觀。活著(zhe)就(jiù)好(hǎo)，成為(wèi)共識。普通(tōng)人(rén)的(€♦de)部分(fēn)物(wù)質需求出現(xiàn)降維。很(hěn)長(chángΩδ)一(yī)段時(shí)間(jiān)，普通(tōng)人(rén)的(de)非必要(y₽↔♣ào)消費(fèi)，都(dōu)大(dà)幅度減少(shǎo)。人(rén)們的(de)消費(fèi)需求回歸到(dào)最基本的(de)衣、π₹π食、住、行(xíng)。如(rú)果将衣食住行(xíφ€∑ng)消費(fèi)排序的(de)話(huà)，甚至可(kě)能(néng)是®↕"•(shì)住、食、行(xíng)、衣。未來(lái)人(rén)們在家(jiā)裡(lǐ)的(de)時(shí)間(jiā&✔↓n)将會(huì)更長(cháng)。普通(tōng)人(rén)一(yī)定要(&<'↔yào)有(yǒu)一(yī)套屬于自(zì)己的(d≥↕e)房(fáng)子(zǐ)。已經有(yǒu)房(fá£→ng)子(zǐ)的(de)人(rén)，希望有(yǒu)一(yī)套好(hǎo✔•♣&)房(fáng)子(zǐ)。未來(lái)的(de)住宅需要(yào)有(yǒu)複合功能(néng)，一(yī)部σ •分(fēn)生(shēng)活，一(yī)部分(fēn)工(gōng)作(zuò)。∑γ™功能(néng)齊全，安全舒适。②、特殊年(nián)份的(de)宏觀經濟和(hé)貨币政策為(wèi)救經濟，較為(wèi)寬松的(de)貨币政策和(hé)信貸政策，是(shì)确切的σ₹ε☆(de)。這(zhè)是(shì)一(yī)次房(fáng)地(dì)産調控模式曆史性的(de)轉>✘變。房(fáng)地(dì)産調控由過去(qù)多(duō)年(nián)“控制(zhì)需求”的(d×→e)模式——限購(gòu)、限貸、限價、限售……轉變為(wèi)“控制(zhì)金(jīn)融風(£"✔βfēng)險”的(de)模式。房(fáng)地(dì)産業(yè)對(duì)穩經濟大(dà)盤拉動增長(cπ✘háng)的(de)重要(yào)作(zuò)用(yòng)沒有(yǒu)變；對(duì)财政收入←λ∑、基礎設施建設的(de)重要(yào)價值沒有(yǒu)÷λγ變；吸納就(jiù)業(yè)人(rén)口、增加居民(mín)收入的( 'de)功能(néng)沒有(yǒu)變；提高(gāo)居住條件(γ≥< jiàn)和(hé)品質、增強幸福感的(de)效力沒有(yǒu)變。因此，各地(dì)購(gòu)房(fáng)政策持續放(fàn←♠δ✘g)寬，限購(gòu)限售松動，房(fáng)貸利率降低(dī)…全國(guó)♠已經有(yǒu)120多(duō)家(jiā)城(chéng>✘≥)市(shì)，放(fàng)寬房(fáng)地(dì)産調控α€。③、下(xià)一(yī)個(gè)十年(nián)，我們如(rú)何做(zuò)≤↕®♦好(hǎo)準備？房(fáng)地(dì)産調控模式和(hé)房(fáng)企融資規則已經發生(shēng)重大&¶(dà)變化(huà)。大(dà)型房(fáng)企通(tōng)常都(dō÷&Ωσu)是(shì)追求規模和(hé)速度的(de)，船(chuΩán)大(dà)掉頭更難。融資規則的(de)改變，把過去(qù)多(duō§ )年(nián)房(fáng)企追求規模的(de)價值觀颠覆≠ $了(le)。 過去(qù)房(fáng)企追求規模，其中重要(yà®' o)目的(de)之一(yī)，就(jiù)是(shì)擠進排行(xíng)榜中的(♦π de)TOP10、TOP30、TOP 50、TOP &™σ100…… 擠進頭部陣營的(de)主要(yào)目的(de)，是(shì)得≈≈(de)到(dào)銀(yín)行(xíng)授信，解決融資問(wèn)題。&₩∞★nbsp;現(xiàn)在玩(wán)法變了(le)。過去(qù)多(duō)年(nián)↓λφ對(duì)規模的(de)追求，在新的(de)融資規則中甚至是(shì)負面意義的 ¥(de)。受影(yǐng)響最大(dà)的(de)一(yī)定是(shì)高(gāo)杠杆>和(hé)高(gāo)周轉的(de)企業(yè)，隻 要(yào)不(bù)是(shì)高(gāo)杠杆快(kuài)周轉的(de)企業(y"§è)，影(yǐng)響不(bù)會(huì)太大(dà)。甚至有(yǒu)些(xiē)βσ“中而優”、“小(xiǎo)而美(měi)”的(de)房(fáng)企，可(kěδβπ)能(néng)會(huì)活得(de)更好(hǎo)。規則改變後，首先，市(shì)場(chǎng)會(huì)降速。卡住房(fáng)企的¥→(de)融資規模和(hé)增速，就(jiù)限制(zhì)•γ&住了(le)房(fáng)企的(de)擴張速度。其次，會(huì)降杠杆。迫使房(fáng)企降←ε€低(dī)負債率，降杠杆，降低(dī)風(fēng)險。第三∑ε，融資總量和(hé)增速的(de)控制(zhì)，會(huλαì)使土(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎng)降溫。 房(fáng)企子(zǐ)彈減少(shǎo)之後，火(huǒ)力将更加集中∞"<>。房(fáng)企将把有(yǒu)限的(de)彈藥，用(yòng)在他(tā)↑®★們認為(wèi)最有(yǒu)價值的(de)城(chéng)市(shì)↕₹。城(chéng)市(shì)間(jiān)的(de)分(fēn)化(huà)将加劇(jù)。>& ®選對(duì)房(fáng)企，選對(duì)城(chéng)市(shì)，是(sh€₩ì)新周期下(xià)選擇資産的(de)重要(yào)一(yī)環。④、什(shén)麽樣的(de)城(chéng)市(shì)和(hé♦∑ε★)闆塊更有(yǒu)機(jī)會(huì)？教育，人(rén)口，經濟，樓市(shì)，樓市(shì)基本面因素β←₩¶相(xiàng)互影(yǐng)響、互相(xiàng)演化(huà)。在過去(qù)的(de)20多(duō)年(nián)中，包括南(nánφ≠Ω)京在內(nèi)的(de)衆多(duō)城(chéng)市(shì)，都(dōu)發生(sh∑•ēng)了(le)天翻地(dì)覆的(de)變化(huà)。未來(lái)更多(duō)的(de)中國(guó)人(rén)将沿著λ≤(zhe)高(gāo)鐵(tiě)網湧向城(chéng)市(shì)群。人(rén)們在全中國(guó)範圍之內(nèi)，選擇優質城(chéng)市(shì)生 ↓₽↕(shēng)活創業(yè)，置業(yè)居住。中國(guó)也(yě)會(huì)出現(xiàn)一(yī)些(xiē¥&)“鬼城(chéng)”、“空(kōng)城(chéng)”。鶴崗現(xφ↔₹iàn)象代表著(zhe)中國(guó)将有(yǒu)一(yī)大(dà)批城(chéng)市ε∏(shì)被淘汰。而是(shì)城(chéng)市(shì)群中，性價比高(gāo)的(de≠≤←)優質城(chéng)市(shì)有(yǒu)更大(dà)的(de)吸引力。南(nán)京是(shì)一(yī)座曆史悠久的(de)省會(huì)城(chéng•ε)市(shì)。優質天然禀賦和(hé)深厚的(de)曆史α<♠文(wén)化(huà)資源是(shì)南(nán)京響亮(liàngγ<β©)的(de)城(chéng)市(shì)名片。南(nán)京是(shì)中國(guó)富庶省份的(de)÷•β≈省會(huì)城(chéng)市(shì)。經濟結構和(hé)經濟活力在中國(™≠γ"guó)都(dōu)處于領先水(shuǐ)平。“十運會(huì)，青奧會(huì)”，為(wèi)γ™南(nán)京基礎設施建設，提供了(le)巨大(dà)推動力和(hé)保障，也(yě)使南&✘∏(nán)京城(chéng)市(shì)能(néng)級進一(yī)步提升。進入新十年(nián)，南(nán)京的(de)城(chéng)市(shì)結構發生(shēnπγg)重大(dà)變化(huà)。南(nán)京已經從(cóng)過去(qù)的(de)單一(yī)核心城(chén"g)市(shì)，邁向了(le)多(duō)核心城(chéng)市(shì≤↑)。原有(yǒu)單核心城(chéng)市(shì)的' ∞(de)理(lǐ)念已經被打破，市(shì)場(chǎng)↑ε↑格局也(yě)發生(shēng)了(le)深刻變化(h↓→☆™uà)。城(chéng)市(shì)發展戰略由跨江發展轉變為(wèi)“擁江發展”，長(cháng∞♣∞<)江從(cóng)原來(lái)的(de)城(chéng)市(shì)邊界，成為(wèi)南(↕¥♦ nán)京城(chéng)中之江。城(chéng)市(shì)規模從(cóng)中等✔←©城(chéng)市(shì)到(dào)千萬人(rénππδ)口特大(dà)城(chéng)市(shì)。省內(nèi)的(de)其他(tā)城(chéng)市(shì)，尤其是(shì)蘇北(běi)§≈城(chéng)市(shì)，以及南(nán)京都(dōu)市(shì)圈城(chén < ¶g)市(shì)，在有(yǒu)可(kě)能(néng)有(yǒu) ♣↔≤能(néng)力的(de)條件(jiàn)下(xià)，有(yǒu)衆±✔多(duō)人(rén)口願意進入南(nán)京。⑤、為(wèi)什(shén)麽改善市(shì)場(chǎng)爆發了(le)？南(nán)京房(fáng)地(dì)産市(shì)場 (chǎng)，市(shì)場(chǎng)化(huà)程度高(gāo)，但(dàn)産品叠代慢(màn)。因此，終極改善購(gòu)房(fáng)者甚至比剛需更焦慮。今年(nián)爆發的(de)豪宅供應量，滿足了(le)此類焦慮。>•→α2022年(nián)上(shàng)半年(nián)，南(nán)京¶Ω±1000萬元以上(shàng)總價的(de)豪宅成交近(jìn)1>¥Ω↓700套，逼近(jìn)曆史紀錄；最重要(yào)的(de)因素是(shì)稀少(∑♦↑shǎo)的(de)産品、稀缺的(de)資源、豪宅的(de)尺度和(hΩπ"é)基因，滿足人(rén)們對(duì)好(hǎo)房(fáng)子(zα↕≠ǐ)和(hé)資産保值的(de)需求。以特殊曆史時(shí)刻的(de)思維，充分(fēn)考慮未來(lái)"¥♣的(de)不(bù)确定性因素，來(lái)安排置業(y&∑±≤è)投資。充分(fēn)了(le)解城(chéng)市(shì)規劃和(hé)空 ≥∞™(kōng)間(jiān)結構變化(huà)，尋找高(gāo)性價比的(de)新興城(chéng)↕≥¶市(shì)中心及副中心闆塊。充分(fēn)重視(shì)房(fáng)産品品質，甚至将産品性能£®→¶(néng)和(hé)品質權重加大(dà)到(dào)50%。未來(lái)房(fáng)産品的(de)價值50%左右在地(dì)段；50%左右在産品性能 ★(néng)和(hé)品質。以舊(jiù)換新，以劣換優，更新叠代，抛棄非優質不(bù)動産。
